TERRES AGRICOLES FRANCAISES : nouvel eldorado ?

terres agricoles

Comment investir dans les terres agricoles ?

Comme dans l’immobilier d’habitation, il est possible d’investir dans des terres agricoles libres ou déjà louées (assorties de baux de longue durée cessibles). Le prix des terres louées est inférieur de l’ordre de 25 %.

La détention peut s’effectuer soit :

– en direct : l’investisseur acquiert une ou plusieurs parcelles qu’il remet en fermage à un exploitant agricole (baux de 18 ans minimum) ;

Sur un plan pratique, l’investissement foncier agricole en direct en France est soumis à une législation contraignante et protectrice. Les SAFER, organismes de gestion publique du foncier rural, disposent d’un droit de regard sur les transactions (droit de préemption). Cela leur permet d’encadrer les ventes. Informées des transactions par les notaires, elles peuvent s’y opposer en cas de non usage agricole ou de non-respect des intérêts agricoles locaux.

– au travers de parts de sociétés de type groupement foncier agricole (GFA) ou groupement foncier viticole (GFV), GAEC … Les revenus, répartis entre les associés,  générent des rendements de l’ordre de 2, 5 à 5 % par an. Une brèche juridique empêche les SAFER d’exercer leur droit de préemption en cas de cession partielle des parts.

vignesQuels sont les régimes fiscaux applicables ?

La fiscalité sur les terres agricoles est particulièrement attractive.

– les propriétaires exploitants peuvent imputer leurs déficits agricoles sur le revenu global ou les reporter. Les cessions de terres suivent le régime des plus-values immobilières, avec exonération totale ou partielle en cas de départ à la retraite ;

– les propriétaires bailleurs voient leurs revenus imposés au régime des revenus fonciers. Les cessions relevent du régime des plus-values immobilières. Les contribuables ayant signé un bail de fermage de 18 ans minimum ne sont imposés à l’ISF qu’à hauteur de 25 % de la valeur des biens inférieure à 101 897 € et 50 % au-delà. Les mêmes modalités de calcul s’appliquent en matière de droits de succession et de donation.

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