TERRES AGRICOLES FRANCAISES : nouvel eldorado ?

L’explosion démographique à l’échelle mondiale entraîne une forte augmentation des besoins alimentaires. Les terres agricoles deviennent une richesse de plus en plus convoitée. La France n’échappe pas à ce mouvement de revalorisation. Le prix des terres agricoles a augmenté de 60 % en dix ans pour un rendement annuel de l’ordre de 2,5 % à 5 %.

À la fois valeurs refuge, de rendement, spéculatives et d’avenir, les terres agricoles constituent un des actifs tangibles préférés des investisseurs.

Qu’entend-on par terres agricoles ?

Elles se décomposent :

• en terres arables (ou cultivables) représentant 33,5 % de la surface totale française : 51 % étant dédiés à la culture des céréales, 25 % aux cultures fourragères, 14 % aux oléagineux, 2 % aux légumes, le restant étant en jachère.
• et en cultures permanentes : 20 % de la surface française, dont 90 % de sols toujours en herbe et 10 % de vignes et de vergers.

Outre les terres agricoles, les autres surfaces de l’espace national français sont les bois et forêts (28,5 %), les sols artificiels liés à l’urbanisation aux infrastructures (13 %) et les autres territoires ruraux (5 %).

Que valent les terres agricoles françaises ?

Un hectare de foncier agricole français cotait en moyenne 6 090 € en 2017, avec des disparités selon :

•  les régions (les grandes régions céréalières comme le Nord Pas de Calais, la Champagne crayeuse, le Santerre ou la vallée de la Durance étant proche de 20 000 € l’hectare)
• la destination des terres (7 350 € l’hectare en moyenne pour une terre céréalière et 4 830 € pour un hectare de pré).

Bien qu’estimées d’excellente qualité par les experts, le prix des terres agricoles françaises reste inférieur à ceux constatés en Europe (10 000 € en Espagne, 35 000 € aux Pays-Bas, 18 000 € en Italie ou en Angleteterre).

Comment investir dans les terres agricoles ?

Comme dans l’immobilier d’habitation, il est possible d’investir dans des terres agricoles libres ou déjà louées (assorties de baux de longue durée cessibles). Le prix des terres louées est inférieur de l’ordre de 25 %.

La détention peut s’effectuer soit :

– en direct : l’investisseur acquiert une ou plusieurs parcelles qu’il remet en fermage à un exploitant agricole (baux de 18 ans minimum) ;

Sur un plan pratique, l’investissement foncier agricole en direct en France est soumis à une législation contraignante et protectrice. Les SAFER, organismes de gestion publique du foncier rural, disposent d’un droit de regard sur les transactions (droit de préemption). Cela leur permet d’encadrer les ventes. Informées des transactions par les notaires, elles peuvent s’y opposer en cas de non usage agricole ou de non-respect des intérêts agricoles locaux.

– au travers de parts de sociétés de type groupement foncier agricole (GFA) ou groupement foncier viticole (GFV), GAEC … Les revenus, répartis entre les associés,  générent des rendements de l’ordre de 2, 5 à 5 % par an. Une brèche juridique empêche les SAFER d’exercer leur droit de préemption en cas de cession partielle des parts.

Quels sont les régimes fiscaux applicables ?

La fiscalité sur les terres agricoles est particulièrement attractive.

– les propriétaires exploitants peuvent imputer leurs déficits agricoles sur le revenu global ou les reporter. Les cessions de terres suivent le régime des plus-values immobilières, avec exonération totale ou partielle en cas de départ à la retraite ;

– les propriétaires bailleurs voient leurs revenus imposés au régime des revenus fonciers. Les cessions relevent du régime des plus-values immobilières. Les contribuables ayant signé un bail de fermage de 18 ans minimum ne sont imposés à l’ISF qu’à hauteur de 25 % de la valeur des biens inférieure à 101 897 € et 50 % au-delà. Les mêmes modalités de calcul s’appliquent en matière de droits de succession et de donation.

Quelles sont les tendances de fond concernant les terres agricoles françaises ?

– une concentration des terres (parfois appelé « accaparement des terres ») entre les mains de quelques grands exploitants. En 50 ans, le nombre d’exploitations a été divisé par 4 et leur taille a quadruplé (de 15 à 55 ha). 10 % des plus grandes exploitations détiennent 50 % de la surface agricole exploitable. La mécanisation, l’incitation à l’agrandissement des exploitations par la Politique agricole commune (le paiement des subventions étant lié à la surface) expliquent cette concentration ;

– une forte pression à l’artificialisation des sols (78 000 ha de terres agricoles disparaissent tous les ans en France) au titre des activités industrielles, des zones commerciales ou de la construction de logements ;

– un renforcement de la financiarisation de l’agriculture avec la création de sociétés (15 à 20 % des exploitations). Le modèle familial cède peu à peu le pas à un modèle anglo-saxon de sociétés d’exploitation agricole propriétaires, les agriculteurs étant salariés.

– un marché du foncier agricole à vendre très limité (à peine 2 % de la surface agricole exploitable). Dans quelques années, beaucoup d’exploitants devant partir à la retraite, une fenêtre d’investissements pourrait s’ouvrir ;

– une volonté politique de multiplier le nombre d’exploitations engagées dans l’agroécologie (objectif gouvernemental d’ici 2022 de passer de 6,5 à 15 % la surface des terres cultivées en bio et de multiplier par dix le nombre d’exploitations engagées dans l’agroécologie, soit 10 % des fermes françaises).

Comment l’investisseur peut-il se positionner ?

En 2017, 381 000 hectares ont changé de mains (hausse des transactions de 8 % par rapport à 2016). Les formes sociétaires ne cessent de se développer, que ce soient des sociétés de portage du foncier (GFA, SCI agricoles, etc.) ou d’exploitation agricole (GAEC, EARL, SCEA, SA ou SARL).

L’offre de GFA ou de GFV étant rare, les terres agricoles se négocient généralement de gré à gré auprès des notaires, conseillers patrimoniaux spécialisés, experts ruraux ou agents immobiliers auprès desquels il faut se rapprocher.

Des projets liés à l’agriculture durable ou au maintien à la terre de jeunes exploitants prenant la forme de GFA mutuel ou de GFA agroécologique se multiplient également. Pour en avoir connaissance et y participer, cela nécessite de disposer de relais locaux ou d’adhérer à des structures de développement de l’agriculture biologique.

Les opportunités de vente de parcelles en direct ou au travers de sociétés sont à étudier avec précaution et doivent respecter les intérêts de l’exploitant et de l’investisseur dans une optique de développement durable.