L’INVESTISSEMENT EN COLOCATION, UN PLACEMENT D’AVENIR ?

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Dans un contexte de prix immobiliers élevés et de recherche de solutions locatives favorisant le lien social, la colocation est en forte progression. Ne représentant que 2 % du marché immobilier français, l’immobilier de colocation est en train de se professionnaliser apportant de plus en plus de services aux occupants et aux investisseurs. Doté d’une fiscalité attrayante et d’une rentabilité locative élevée, l’investissement en colocation immobilière constitue un placement de diversification patrimoniale à considérer tout en observant les précautions d’usage.

De quoi s’agit-il ?

L’investissement en colocation consiste à acheter un bien, réaliser des travaux pour l’adapter à la colocation et percevoir plusieurs loyers à la rentabilité supérieure à un loyer versé par un seul locataire.

Cette opération peut être réalisée de A à Z par l’investisseur, mais cela requiert de trouver le bien adéquat, de superviser les travaux d’adaptation et de se charger de la gestion locative au quotidien (nombre de locataires et rotation plus élevés). Cela demande beaucoup d’expertise et de temps.

Il existe différentes sociétés de gestion qui, moyennant des coûts récurrents, s’occupent de l’ensemble de la chaine : recherche du bien, supervision des travaux et gestion locative.

Quelles en sont les contraintes ?

Tous les biens ne se prêtent pas à la colocation : le logement doit être en bon état ou entièrement rénové, comprendre deux à quatre chambres d’une taille minimale de 14 m2, un grand séjour, une cuisine équipée et près des transports ou du centre-ville.

Pour afficher un loyer plus élevé, la loi ALUR du 31 juillet 2015 impose un équipement minimum détaillé (lave-linge, lave-vaisselle).

Suivant le type de bail (bail individuel ou regroupement des locataires sur un seul bail), la gestion comptable et quotidienne est différente. Dans le premier cas, tout est individualisé (loyer, caution, dépôt de garantie, charges…) ; dans le second, les locataires s’arrangent entre eux pour régler charges et loyer.

La gestion locative d’une colocation est complexe et nécessite organisation et temps disponible.

Quels en sont les avantages pour l’investisseur ?

  • Une rentabilité élevée

Ce type d’opération permet de valoriser des biens de grande surface (maisons, grand-appartements) qui ont plus de difficultés à trouver preneur et ont un prix unitaire moins élevé. Loué à différents locataires, leur rapport peut être plus élevé qu’à un seul occupant. En recourant à l’emprunt aux taux d’intérêt attractifs actuels, l’effet de levier va permettre d’optimiser la rentabilité nette de l’investissement.

  • Une fiscalité attractive

Les travaux d’adaptation sont déductibles des revenus perçus. La location en meublé ne génère pas de revenus fonciers, relevant des Bénéfices industriels et commerciaux (BNC). Le statut LMNP (loueur en meublé professionnel) permet en particulier à l’investisseur de déduire l’amortissement du bien de ses revenus locatifs. Déductibilité des travaux et amortissement du bien vont procurer des revenus non imposables durant de nombreuses années.

  • Une forte demande

La demande de biens en colocation double tous les ans en France. La colocation est plébiscitée non seulement par les étudiants, mais de plus en plus par les salariés. Elle serait d’un coût inférieur de l’ordre de 30 % à une location normale et la vie en colocation apporterait rencontres et échanges de plus en plus recherchés. Le potentiel de hausse de la colocation dans les grandes villes françaises est important, ne représentant que 8 % des nouvelles locations à Paris contre 40 % à Londres, par exemple.

  • Une offre largement insuffisante

En France, la demande de colocation est 5 fois plus importante que l’offre (5,6 fois à Paris et 6,3 à Nantes notamment). Le loyer moyen des colocations augmente régulièrement (+ 7 % au 1er trimestre 2018 par rapport à 2017).

Quelles précautions prendre avant d’envisager cet investissement de diversification ?

Il s’agit de :

  • ne pas consacrer plus de 10 % de son patrimoine à ce type d’investissement ;
  • évaluer l’ensemble des paramètres financiers, fiscaux  et opérationnels de ce type d’opération ;

En effet, il existe un risque de perte en capital si le bien se dévalorise, d’impayés et de travaux à la charge du propriétaire en cas de nécessité.

  • prendre des informations sur l’intermédiaire (agréments, opérations antérieures…) pour juger de son professionnalisme et de la pertinence de ses propositions ;
  • traiter chaque opération comme une opération unique avec ses propres contraintes et opportunités ;
  • se faire aider par un expert. Cela n’exonère pas d’estimer soi-même si ce type d’investissement convient à ses objectifs patrimoniaux.

L’investissement immobilier en colocation est dans l’air du temps. Il ne reste plus qu’à bien évaluer les différentes opportunités en fonction de leur pertinence et de leur correspondance avec ses propres objectifs patrimoniaux.